PERAKUAN PENYIAPAN DAN PEMATUHAN (CCC) DAN PERAKUAN SIAP KERJA (CPC) DARI SUDUT KONTRAK BINAAN DAN PERUNDANGAN.

CONTRIBUTOR

Sr AmranSr. Amran b. Mohd Majid

Pengarah Cawangan Kontrak dan Ukur Bahan JKR Malaysia

Certificate in Legal Practice (CLP)

M.Sc. Project Management;

Registered Q.S., FISM; MMIM

JKR Subject Matter Expert on Contractual Matters

Bookmark Divider 02

Pengenalan

  • Sering terdapat kemusykilan berhubung dengan kedudukan Perakuan Penyiapan dan Pematuhan (CCC) dan Perakuan Siap Kerja (CPC) dari sudut kontrak binaan maupun perundangan.
  • Sebagaimana yang semua pihak sedia maklum CCC adalah satu perakuan statutori yang diperuntukan di dalam Street Building Drainage Act 1974 pindaan 2007
    Manakala CPC merupakan satu perakuan yang diperuntukan di dalam syarat-syarat kontrak binaan.
  • Sehubungan dengan itu bolehlah dikatakan CCC dan CPC merupakan perakuan-perakuan yang saling lengkap melengkapi di antara satu sama lain bagi pelaksanaan sesebuah projek.
  • Ini adalah kerana dalam peruntukkan syarat-syarat kontrak binaan juga terdapat keperluan kontraktor mematuhi peruntukan statutori tatkala melaksanakan sesebuah projek. Maka apabila Pengarah Projek dalam mana-mana kontrak binaan reka dan bina sebelum hendak mengeluarkan CPC, P.P. juga perlulah mengambil kira samaada keperluan perundangan juga telah dipatuhi.
  • Kertas Kerja ringkas ini akan cuba mengupas isu-isu yang berkaitan dengan perkara ini.

Bookmark Divider 02

Peruntukkan Syarat-Syarat Kontrak

s630_Contract_red-960x640Merujuk kepada klausa 39.5 syarat-syarat kontrak PWD 203/203A (Rev. 2010), klausa tersebut memperuntukkan:

The Works shall not be regarded as practically complete unless it has fulfilled the following:

(a) the Works have been completed in accordance with the terms and conditions of this Contract;
(b) the Government can have full, proper and beneficial use of the Works for their intended purpose, notwithstanding that there may be works of a very minor defects PROVIDED THAT such works do not prevent or diminish the full, proper and beneficial use as aforesaid;
(c) the Works have passed any commissioning tests required in the Contract Document;
(d) the Works shall be made available to the Government in a condition fit for occupation; and
(e) all the essential services, including access roads, landscape, car parks, drains, sanitary, water and electricity installation, fire hydrant, sewerage and refuse disposal equipment and fire lifts specified in this Contract.

Dalam hal ini klausa 39.5 syarat-syarat kontrak adalah senyap berhubung dengan keperluan Certifiate of Compliance and Completion (CCP).

Walaubagaimanapun menurut klausa 44.2 syarat-syarat kontrak PWD DB (Rev. 2010) menyatakan:

“When the whole of the Works have reached practical completion according to the provisions of this Contract and to the satisfaction of the P.D, and the Contractor has obtained a temporary certificate of fitness for occupation / certificate of completion and compliance, wherever applicable, the date of such completion shall be certified by the P.D and such date shall be the date of the commencement of the Defects Liability Period as provided in clause 47. The certificate issued under this clause shall be referred to as the ‘Certificate of Practical Completion’”.

Dalam hal ini adalah jelas menurut klausa 44.2 di atas, Pengarah Projek (P.D.) hanya boleh mengeluarkan Perakuan Siap Kerja apabila kerja telah disiapkan menurut peruntukan kontrak dan juga setelah Certificate of fitness for Occuption (CFO) atau certificate of completion and compliance (CCC ) telah diperolehi.

Seterusnya klausa 44.6 syarat-syarat kontrak PWD DB (Rev. 2010) menyatakan:

The Works shall only be regarded as practically complete if –

(a) the Works have been completed in accordance with the terms and conditions of this Contract;
(b) the Government can have full, proper and beneficial use of the Works for their intended purpose, notwithstanding that there may be works of a very minor nature still to be fully executed provided that such works do not prevent or diminish the full, proper and beneficial use as aforesaid;
(c) the Contractor has given to the P.D an undertaking to complete any outstanding work of a very minor nature;
(d) the Works have passed any commissioning tests required in this Contract ;
(e) the Works shall be made available to the Government in a condition which is fit for occupation; and
(f) all the essential services, including access roads, landscape (if applicable), car parks (if applicable), drains, sanitary, water and electricity installation, fire hydrant, sewerage and refuse disposal equipment and, fire lifts where required, have been provided.

Menurut klausa 44.6 syarat-syarat kontrak PWD DB (Rev. 2010), sesebuah projek hanya boleh dianggap siap secara praktikal apabila kontraktor antara lain dapat menyiapkan sesebuah projek menurut peruntukan kontrak.

Sehubungan dengan itu apabila klausa-klausa 44.2 dan 44.6 syarat-syarat kontrak PWD DB (Rev. 2010) dibaca bersama adalah jelas bahawa hanya setelah CCC diperolehi dan setelah kontraktor menyiapkan kerja menurut peruntukan kontrak, maka barulah P.P. boleh mengeluarkan Perakuan Siap Kerja.

Peruntukan Undang-Undang

legalMerujuk kepada seksyen 70 (20) dan (21) Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133) pindaan 2007, kedua-duanya menyatakan:

Issuance of certificate of completion and compliance

(20) No certificate of completion and compliance shall be issued except by a principal submitting person in accordance with the time, manner and procedure for the issuance thereof as prescribed by this Act or any by- laws made there under.
(21) Before the issuance of a certificate of completion and compliance, it shall be the duties and responsibilities of the principal submitting person to;

(a) supervise the erection of the building to ensure that the erection is in conformity with the approved plans and the requirements of the provisions of this Act or any by-laws made there under;
(b) ensure that the building has been duly constructed and completed in conformity with the approved plans and the requirements of this Act or any by-laws made there under and that all technical conditions imposed by the local authority has been duly complied with; and
(c) ensure that the building is safe and fit for occupation.

Adalah jelas menurut seksyen 70(21) dan (21) Street, Drainage and Building Act 1974 (SDBA 1974) pindaan 2007 Principal Submitting Person (PSP), CCC hanya boleh dikeluarkan oleh PSP selepas beberapa syarat yang ditetapkan iaitu:

a)PSP hendaklah mengawas kerja-kerja pembinaan untuk memastikan kerja pembinaan dibuat menurut pelan-pelan yang telah diluluskan dan juga keperluan peruntukan SBDA 1974.
b)Memastikan bangunan yang telah dibina mematuhi sepenuhnya dengan pelan-pelan yang diluluskan dan mematuhi keperluan SBDA 1974 dan juga peruntukan undang-undang kecil dan segala syarat-syarat teknikal yang dikenakan oleh PBT
c)Memastikan bangunan yang dibina itu adalah selamat dan sesuai untuk didiami.

  • Dalam hal ini adalah jelas CCC hanya boleh dikeluarkan oleh PSP apabila bangunan yang dibina adalah menurut peruntukan undang-undang, pelan-pelan yang telah diluluskan dan juga keperluan teknikal yang telah ditetapkan oleh PBT demi untuk memastikan bangunan yang disiapkan adalah selamat dan sesuai untuk didiami.
  • Perlulah diingatkan seksyen 70(20) dan (21) SBDA 1974 lebih menekankan kepada pelan-pelan yang diluluskan dan juga keperluan pematuhan kepada peruntukan undang-undang dan syarat-syarat teknikal demi untuk memastikan sesebuah bangunan itu selamat untuk didiami.
  • Namun ini tidak bermakna keperluan CPC mengatasi keperluan CCC atau sebaliknya.
  • Adalah didapati menurut klausa 44.2 mensyaratkan CCC sebagai salah satu syarat sebelum CPC dapat dikeluarkan oleh Pengarah Projek.
  • Dengan perkataan lain CCC sebenarnya salah satu syarat yang ditetapkan sebelum CPC dapat dikeluarkan.

Kes Perundangan

law-court_2900691bMerujuk kepada kes KC Chan Brothers Development Sdn Bhd lwn. Tan Kon Seng & Ors (2001) 4 CLJ 659, Mahkamah Tinggi ketika itu berdepan dengan rayuan oleh pemaju terhadap keputusan yang telah dibuat di Mahkamah Sesyen yang tidak memihak kepadanya. Dalam hal ini para responden merupakan para pembeli rumah-rumah yang telah dibina oleh perayu.

Dalam kes ini perayu telah memasukki perjanjian jual beli dengan para pembeli berhubung dengan sebuah sekim perumahan.

Apabila sekim perumahan tersebut telah disiapkan, para pembeli mendapati rumah yang telah disiapkan tersebut tidak mematuhi spesifikasi serta pelan pembinaan yang telah diluluskan. Maka dengan itu satu tindakan undang-undang telah diambil di mana Mahkamah Sesyen telah bersetuju memerintah bayaran pampasan gantirugi dibuat oleh pemaju kepada para pembeli tersebut.

Namun demikian dalam rayuannya, pemaju mendakwa bahawa Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) telahpun mengeluarkan Certificate of Fitness for Occupation (CFO) apabila pihak PBT telah berpuas hati bahawa kehendak Undang-Undang Kecil Seragam Bangunan (UBBL) telahpun dipatuhi.

Sehubungan dengan itu pemaju mendakwa ini menunjukkan bahawa PBT telah memperakui bahawa sekim perumahan tersebut adalah sesuai untuk didiami dan dengan itu para pembeli tidak lagi boleh mendakwa bahawa sekim perumahan yang dibina itu tidak mematuhi spesifikasi dan dengan itu tidak berhak terhadap gantirugi pampasan yang telah diperintahkan oleh Mahkamah Sesyen.

Mahkamah Tinggi tidak bersetuju dengan hujjah pemaju oleh kerana hak para pembeli sebenarnya adalah sebagaimana yang dipersetujui di dalam perjanjian jual beli tersebut.

Tambah lagi apabila PBT mengeluarkan CFO ia hanya menunjukkan bahawa sesebuah bangunan tersebut adalah disifatkan sesuai untuk didiami.

Dalam hal ini Mahkamah Tinggi berpuas hati bahawa kehendak yang ditetapkan di dalam UBBL sebenarnya merupakan tahap minima yang perlu dicapai agar sesebuah bangunan yang dibina itu selamat dan sesuai untuk didiami.

Akhirnya Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa para pembeli berhak untuk dibayar gantirugi pampasan daripada para pemaju.

Ramli Ali,PK, dalam penghakimannya antara lain menyatakan:
With respect, I cannot agree with this argument. I am of the view that the CFO, which in the present case, was issued by the relevant authority on 30 April 1991 (according to PW4), is to certify that the house in question is deemed fit for occupation. It is issued upon completion of the house by the developer and after the relevant authority is satisfied that the relevant provisions of the Uniform Building By-Laws 1984 (GN5178/85) (UBBL) have been complied with. The UBBL sets the minimum standards and specifications for the houses in question. However, the sale and purchase agreements together with the approved building plan are separate documents. The specifications to the houses as contained in the sale and purchase agreement and the approved building plan may be different (but shall not be less favourable) compared to the Specifications in the UBBL. So, if the developer has satisfied the specifications in the UBBL, it does not necessarily mean that he has also satisfied or fulfilled the specifications in the sale and purchase agreement and the approved building plan.

Dalam hal ini, berdasarkan kepada nas-nas perundangan kes tersebut di atas, pematuhan kepada UBBL sebenarnya merupakan satu keperluan minima yang ditetapkan melalui operasi undang-undang agar sesebuah bangunan yang disiapkan itu adalah disifatkan selamat dan sesuai untuk didiami.

Namun demikian hak kedua-dua belah pihak yang berkontrak sebenarnya adalah sebagaimana yang ditetapkan di dalam kontrak binaan itu sendiri.

Dengan perkataan lain kontraktor hendaklah membina menurut peruntukan kontrak dan di mana keperluan di dalam kontrak adalah melebihi keperluan minima di dalam UBBL, maka kontraktor bertanggungan untuk membina menurut peruntukan kontrak binaan dan bukan setakat keperluan minima UBBL.

Perlulah juga diingatkan kes ini telah diputuskan sebelum pindaan dibuat kepada SBDA 1974 pada tahun 2007.

Keperluan CCC dan CPC

Perakuan Siap dan PematuhanMerujuk kepada seksyen 3 SBDA 1974 iaitu sebelum pindaan 2007, CFO telah ditakrifkan seperti berikut:

“Certificate of fitness for occupation, temporary certificate of fitness for occupation and partial certificate of fitness for occupation” mean such certificates given or granted under the Uniform Building By-Laws”

Dengan perkataan lain CFO yang dikeluarkan oleh PBT adalah apabila PBT berpuas hati bahawa keperluan dan piawaian minima yang ditetapkan di bawah UBBL telah dipatuhi agar sesebuah bangunan tersebut disifatkan selamat dan sesuai untuk didiami.

Namun demikian seksyen 70(20) SBDA 1974 pindaan 2007 telah menyatakan CCC hanya boleh dikeluarkan apabila beberapa syarat telah dipenuhi iaitu antaranya kerja pembinaan telah dibina mengikut pelan-pelan yang diluluskan dan juga mematuhi keperluan Akta SBDA 1974 dan juga UBBL. Sebelum CCC dikeluarkan PSP perlulah memastikan bangunan yang telah disiapkan itu adalah selamat dan sesuai untuk didiami.

Perbezaannya adalah keperluan PSP untuk memastikan bahawa pembinaan dibuat mengikut lukisan-lukisan yang diluluskan oleh PBT.

Sehubungan dengan itu apabila nas-nas perundangan di dalam kes KC Chan Brothers dibaca bersama dengan seksyen 70(20) dan (21) SBDA 1974 pindaan 2007 dan UBBL , sebelum CCC dapat dikeluarkan;

a) PSP perlulah memastikan segela keperluan yang ditetapkan di dalam lukisan yang diluluskan oleh PBT telah dipatuhi
b) PSP perlulah memastikan segala keperluan SBDA 1974 dan UBBL yang berkaitan telah dipatuhi
c) PSP perlulah memastikan bahawa bangunan yang telah dibina itu adalah selamat dan sesuai untuk didiami.

Maka sebelum Pengarah Projek dapat mengeluarkan Perakuan Siap Kerja (CPC), ia perlulah memastikan CCC telah dikeluarkan oleh PSP dan juga memastikan bahawa kontraktor telah membina menurut peruntukan kontrak.

Ini adalah bagi memastikan kontraktor telah mematuhi keperluan minima yang ditetapkan oleh PBT, SBDA 1974 dan juga UBBL yang lebih menjurus kepada keperluan minima agar sesebuah bangunan itu selamat dan sesuai untuk didiami disamping dibina menurut peruntukan kontrak dalam keadaan di mana lukisan dan spesifikasi yang dipersetujui adalah melebihi keperluan PBT, SBDA 1974 dan juga UBBL.

Kesan CCC Tidak Diperolehi

Merujuk kepada seksyen 72(1) SBDA 1974 pindaan 2007, ia menyatakan:

Where the local authority is satisfied that a building has been erected or is in the course of erection or is about to be erected in contravention of section 70 or, if such building has been erected prior to the coming into force of this Act in contravention of any law then in force relating to buildings and in respect of which building approval under any law was not given subsequently, the local authority may by notice served on the owner of the land require him to do any one or more of the following acts:

(a) to abstain from commencing or proceeding with the erection of such building;
(b) to demolish such building within such time as the local authority may specify; and
(c) to take steps as may be ordered by the local authority.

Menurut seksyen 72(1) SBDA 1974 pindaan 2007 jelas menyatakan sekiranya bangunan yang telah dibina didapati menyalahi seksyen 70 SBDA 1974 pindaan 2007 maka PBT boleh mempunyai bidang kuasa untuk mengambil tindakan untuk meroboh bangunan yang sedang dibina atau yang telah dibina itu atau PBT boleh mengarah tuan punya bangunan untuk mengambil langkah sebagaimana yang diarahkan oleh PBT.

Merujuk kepada kes Carrit Electrical And Engineering (M) Sdn Bhd dan Sulhi Saidin lwn Lembaga Tabung Haji dan Majlis Perbandaraan Pulau Pinang (2014) 1 LNS 1740 iaitu kes berhubung dengan pertikaian di antara para plaintif bagi projek penyiapan ubahsuai dan naiktaraf Bangunan Kompleks Haji di Bayan Lepas, Pulau Pinang.

Dalam hal ini plaintif memohon kepada Mahkamah Tinggi agar Kompleks Haji tersebut dikosongkan sehinggalah CCC diperolehi. Dalam pada masa yang sama plaintif juga memohon agar PBT merobohkan bangunan tersebut oleh kerana kegagalan CCC diperolehi.

Adalah didapati plaintif merupakan salah seorang subkontraktor untuk membina dinding penahan bagi projek naik taraf dan ubahsuai Bangunan Kompleks Haji.

Sebelum ini subkontraktor pernah mengadu kepada Lembaga Tabuh Haji bahawa ia tidak mendapat bayaran penuh daripada kontraktor bagi projek ubahsuai dan naiktaraf Bangunan Kompleks Haji tersebut.

Sehubungan dengan itu subkontraktor menegaskan ia tidak akan mengeluarkan Borang G (Form G) supaya CCC tidak dapat dikeluarkan oleh Arkitek sebagai Principal Submitting Person (PSP).

Dalam hal ini adalah didapati sebelum ini kerja-kerja pembinaan yang dijalankan adalah tidak sejajar dengan kelulusan permit yang telah diluluskan oleh PBT.

Sehubungan dengan itu PBT telah mengarahkan kerja-kerja yang telah dibina diroboh sejajar dengan seksyen 72(1) SBDA 1974 pindaan 2007.

Namun demikian apabila Arkitek sebagai PSP memohon kelulusan pelan semula kepada PBT menurut seksyen 70 SBDA 1974 pindaan 2007, PBT akhirnya telah meluluskan permohonan Arkitek tersebut. Maka dengan itu kerja perobohan tidak diteruskan.

Kemudiannya pada 24.9.2013, Arkitek sebagai PSP setelah memastikan bahawa kerja yang telah dibina adalah menurut pelan yang telah diluluskan dan dengan itu telah mengeluarkan CCC di bawah UBBL 1986.

Mahkamah Tinggi setelah meneliti tuntutan plaintif ini telah menolaknya dengan alasan bahawa plaintif tidak mempunyai locus standi oleh kerana pertikaian pembayaran adalah di antara plaintif sebagai subkontraktor dengan kontraktor sahaja.

Tambah lagi memandangkan Arkitek sebagai PSP telahpun mengeluarkan CCC yang mana ini menunjukkan bahawa Arkitek telah memperakukan bahawa projek yang disiapkan itu adalah selamat dan sesuai untuk didiami, maka isu mengosongkan bangunan maupun merobohkan bangunan oleh PBT di bawah seksyen 70(22) Akta SBDA 1974 pindaan 2007 tidak lagi timbul.

Nordin Hassan,PK, dalam penghakimannya antara lain menyatakan:

“…..On 24.9.2013, the Principal Submitting Person, Ar Ahmad Tajuddin bin Mohd. Ali from Arkitek ATMA, after ensuring that the works carried out is in accordance with the approved Building Plan, had issued a Certificate of Completion and Compliance (CCC) under the Uniform Building By-Law 1986….”

“…Following this approach, in the present case, Plaintiffs is asking for an Order that Lembaga to vacate parts of the said Buildings and injunctive order to restrain Lembaga or his agent, staff and employees from carrying out operations at those parts of the said Buildings inter alia on the ground of public safety. The relief sought by Plaintiffs is within the jurisdiction of the Majlis and the power are provided inter alia under section 70 and 72 of the SDB Act. In other words, this involved the implementation or application of public law. ….”

“…..Furthermore, there is no statutory breach shown in this case by Lembaga or Majlis as they have complied with the relevant laws as mentioned in the background facts of this case. What important most is that a Certificate of Completion and Compliance was issued by the Architect to certify that the project is fit for and safe for occupation…..”

Dalam hal ini jelas sekiranya mana-mana projek tidak mematuhi keperluan yang ditetapkan di bawah seksyen 70 SBDA 1974 pindaan 2007, maka PBT mempunyai bidang kuasa di bawah seksyen 72(1) SBDA 1974 pindaan 2007 untuk mengambil tindakan iaitu di mana majikan sesebuah projek hendaklah:

a)Menahan kerja-kerja pembinaan daripada diteruskan
b)Meroboh bangunan yang telah disiapkan
c)Mengambil langkah-langkah sebagaimana yang diarahkan oleh PBT.

Dalam kes ini juga apabila PSP mengeluarkan CCC ini bermakna kerja yang telah dilaksanakan adalah sebagaimana pelan-pelan yang diluluskan dan juga adalah selamat dan sesuai untuk didiami.

Rumusan

  • conclusionBerdasarkan kertas ringkas ini beberapa perkara perlulah diberi perhatian.
  • Dalam keadaan di mana JKR tidak merekabentuk sesebuah projek, tetapi sebaliknya perunding yang sebenarnya merekabentuk dan merupakan PSP, maka keperluan CCC adalah satu keperluan yang perlu dipatuhi di bawah SBDA 1974 pindaan 2007.
  • Ini adalah sejajar dengan klausa-klausa 44.2 dan 44.6 borang kontrak PWD DB (Rev. 2010) dan juga seksyen 70(20) dan (21) SBDA 1974 pindaan 2007.
  • Menurut klausa-klausa 44.2 dan 44.6 syarat-syarat kontrak PWD DB (Rev. 2010), ia antara lainnya menunjukkan keperluan CCC diperolehi sebelum CPC dapat dikeluarkan oleh Pengarah Projek.
  • Keperluan CCC adalah berhubung dengan perakuan bahawa kerja telah dibina menurut pelan-pelan yang diluluskan dan juga adalah selamat dan sesuai untuk didiami.
  • Namun demikian projek hanya boleh diisitharkan siap apabila CPC dikeluarkan. Sehubungan dengan itu kontraktor hendaklah membina menurut peruntukan kontrak di samping memenuhi keperluan undang-undang iaitu di mana ia perlulah mendapat CCC daripada PSP, lebih-lebih lagi bagi projek Reka dan Bina
  • Sekiranya CCC gagal diperolehi, maka di bawah seksyen 72 SBDA 1974 pindaan 2007, PBT mempunyai bidang kuasa untuk mengarahkan perobohkan bangunan yang telah disiapkan, sekiranya terbukti bahawa bangunan yang telah disiapkan itu tidak dibina berdasarkan pelan-pelan yang telah diluluskan oleh PBT atau didapati tidak selamat dan tidak sesuai untuk diduduki.

Decorative Divider 03

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Blog at WordPress.com.

Up ↑

%d bloggers like this: